【轉載】房地產(chǎn)去庫存：從土地供應角度看對水泥需求的影響
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發(fā)布時(shí)間：2024-07-01 01:35:12
2024年4月30日，中共中央政治局會(huì )議召開(kāi)，提出“統籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，去庫存成為現階段房地產(chǎn)行業(yè)的重要任務(wù)。
同日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于做好2024年住宅用地供應有關(guān)工作的通知》，要求根據商品住宅去化周期，合理控制新增商品住宅用地供應，通過(guò)調控土地供應來(lái)實(shí)現房地產(chǎn)去庫存目標。
因此，本文將從土地供應的角度來(lái)分析房地產(chǎn)行業(yè)去庫存對水泥需求的影響。2021年以來(lái)，由于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期，國內土地市場(chǎng)持續大幅萎縮，供求規模僅有過(guò)去十年平均水平的一半左右。2024年1-5月份，全國住宅用地供應規模為9667萬(wàn)平方米，同比減少約25.9%，降幅仍然較為明顯。具體來(lái)看，1-2月國內土地供應規模同比略有增長(cháng)；3-4月各地推地力度減弱，土地供應規模不及去年同期水平，降幅約在3-4成之間；5月份，盡管在季節性因素影響下，土地供應規模環(huán)比略有增加，但受政策限制，同比降幅進(jìn)一步擴大至4成以上。圖1：全國住宅用地供應規模及變化情況（萬(wàn)平方米、%）數據來(lái)源：水泥大數據（https://data.ccement.com/）土地供應縮量既是過(guò)去房地產(chǎn)行業(yè)景氣度下行的結果，也是制約未來(lái)房地產(chǎn)施工規模的核心因素。
現階段，房企拿地普遍較為謹慎，地方政府化債任務(wù)又限制了城投托底拿地的行為，加之中央重提去庫存，國內土地供應受到多重約束，住宅用地供應規模將進(jìn)一步收縮。
因此，短期內地產(chǎn)端水泥需求總量仍然不存在出現實(shí)質(zhì)性改善的現實(shí)基礎。另外，根據財政部數據，2024年1-5月全國政府性基金預算收入為16638億元，同比下降10.8%。其中，國有土地使用權出讓收入為12810億元，同比下降14.0%。
在土地供應規模收縮的背景下，地方政府財政收入隨之減少，財政收支壓力將對基建項目開(kāi)工產(chǎn)生負面影響，從而拖累基建端水泥需求。分省份來(lái)看，江蘇、山東、河南以及河北是土地供應大省，2023年住宅用地供應量均在4000萬(wàn)平方米以上，占全國宅地供應總量的比例分別為11.1%、9.4%、7.0%和6.9%；其次是四川、湖北、浙江、安徽、貴州、湖南以及江西等省份，住宅用地供應規模普遍在2000-4000萬(wàn)平方米之間，占比約為4.8%-6.0%左右；國內其余省市住宅用地供應量均在2000王平方米以下。根據上述數據，在房地產(chǎn)去庫存背景下，政府控制土地供應規模可能將會(huì )對江蘇、山東、河南以及河北等省份水泥需求產(chǎn)生相對較大的影響。圖2：2023年國內各省市住宅用地供應量占比（%）數據來(lái)源：水泥大數據（https://data.ccement.com/）2024年1-5月，全國30個(gè)省市當中，住宅用地供應量同比減少的有26個(gè)，住宅用地成交量同比減少的有25個(gè)，占比均超過(guò)8成。由此可見(jiàn)，2024年國內土地市場(chǎng)仍然延續供需雙弱的趨勢。在土地供應方面，山東、河北、江蘇以及河南繼續占據住宅用地供應量的前四位，但供應量同比均有所減少。其中，河南和河北住宅用地供應減量相對明顯，同比降幅分別達到17.7%和40.1%。從土地成交率來(lái)看，全國住宅用地出讓平均成交率（住宅用地成交量/住宅用地供應量）為73.2%。在土地成交量高于全國平均均線(xiàn)的省市當中，成交率低于平均水平的有河北、四川、安徽以及河南省，住宅用地成交率分別為71.2%、70.1%、67.4%和61.7%。住宅用地成交率偏低說(shuō)明當地土地供應過(guò)剩，政府存在主動(dòng)縮減供應量的可能性。表1：2024年1-5月各省市住宅用地供應及成交情況（單位：萬(wàn)平方米，%）數據來(lái)源：水泥大數據（https://data.ccement.com/）從商品住宅去化周期來(lái)看，珠海和東莞市場(chǎng)商品住宅去化周期超過(guò)36個(gè)月，應暫停新增商品住宅用地出讓?zhuān)恋毓艿较拗?；常州、北京以及長(cháng)春等23個(gè)城市商品住宅去化周期在18個(gè)月至36個(gè)月之間，需要按照“盤(pán)活多少、供應多少”的原則確定土地出讓面積上限；成都、上海、西安、合肥以及杭州等城市去化周期在18個(gè)月以下，土地供應可由當地政府自主靈活調控。由此可見(jiàn)，目前區域中心城市商品住宅去化情況普遍好于周邊城市，長(cháng)三角、成渝以及關(guān)中平原城市群的商品住宅去化情況整體好于京津冀、珠三角以及東北等區域。因此，京津冀、珠三角以及東北地區受到政策約束的可能性較大，土地供應預計將出現更為明顯的縮量，拖累當地水泥需求。圖3：2024年5月全國30個(gè)大中城市商品住宅去化周期（月）數據來(lái)源：水泥大數據（https://data.ccement.com/）自房地產(chǎn)周期下行以來(lái)，國內土地市場(chǎng)持續萎縮，成為水泥需求走弱的主要拖累因素。2024年5月份開(kāi)始，政府重提房地產(chǎn)去庫存，將會(huì )從供應角度進(jìn)一步推動(dòng)土地市場(chǎng)規模收縮。
現階段，國內各省市房地產(chǎn)和土地市場(chǎng)存在較為明顯的分化現象。
河北、河南等省份本身存在土地供應過(guò)剩的壓力，加之所在區域的中心城市商品住宅去化周期相對偏長(cháng)，受政策影響較為明顯，土地市場(chǎng)收縮幅度將大于國內其他區域。
因此，房地產(chǎn)去庫存政策預計將對上述區域水泥需求形成一定的壓力。
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